بسیاری از اموال وجود دارند که میان دو یا چند نفر مشترک می باشند و طرفین با تعامل و همکاری که با هم دارند از آنها استفاده کرده و آنها را اداره می کنند. در بین ممکن است مالی وجود داشته باشد که غیرمنقول بوده ( غیر قابل جابجایی) و بین دو نفر مشترک باشد. در این صورت هرگاه یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد باید شریک خود را اولویت قرار دهد. در این نوشته قصد داریم به بررسی نکات کلیدی و کاربردی حق شفعه بپردازیم.
دوازده نکته کاربردی در خصوص حق شفعه
1- براساس ماده 808 قانون مدنی، زمانی که مال غیرمنقول قابل تقسیم بین دو نفر مشترک باشد و یکی از این دو شریک سهم خود را به قصد فروش به شخص دیگری غیر از شریک خود بخواهد بفروشد، در این موقع شریک آن شخص حق دارد با پرداخت قیمتی که شریک به شخص ثالث داده صاحب سهم شود. این حق در اصطلاح حقوقی حق شفعه نام دارد و صاحب آن حق را شفیع می نامند.
2- تملکی که شفیع نسبت به مال دارد به صورت مستقیم از ملک خریدار و با اراده شفیع انجام می شود.
3- این حق در خصوص اموال غیرمنقول وجود ندارد حتی اگر شرکا در خصوص آن توافق کرده باشند.
4- در صورت در نظر گرفته نشدن حق توسط شریک، شفیع باید دعوای اخذ به شفعه ( تملک سهم شریک) را علیه شریک و خریدار اقامه کند و دعوا تنها بر علیه خریدار قابل استماع نمی باشد.
5- این موضوع که تعداد شرکا محدود به دو نفر می باشد در مرحله ایجاد حق است و اگر شخص دارای حق فوت کند، وارثان او می توانند حق را مطالبه کنند.
6- اینکه دو ملک به هم متصل باشند باعث ایجاد حق شفعه نمی شود و حتما می بایست شراکت وجود داشته باشد.
7- اگر انتقال ملک به صورت صلح، معاوضه یا هبه ( هدیه) صورت پذیرد زمینه ساز ایجاد حق برای طرف مقابل نخواهد شد.
8- پول باید به صورت تمام و کمال حاضر باشد و باید قبل از انجام هرگونه اقدام دیگری آن را بی درنگ در اختیار فروشنده قرارداد و سهم او را بدست آورد، اگر در این مورد درنگی اتفاق بیفتد حق ساقط می گردد.
9- اگر بنا، درخت یا نهال بدون زمین به فروش برسد در این صورت چنین حقی وجود نخواهد داشت.
10- اگر موضوع مورد فروش متعدد بود و برخی از آن ها منقول باشد و تعدادی دیگر غیرمنقول این حق را می توان نسبت به اموال مشترکی که غیرمنقول می باشند اجرا کرد نه به به تمامی آن ها.
11- این حق قابل تفکیک و تبعیض نمی باشد و نمی توان تنها قسمتی از آن را تملک کرد و شفیع می بایست یا از حق خود بطور کامل صرف نظر کند یا کل ملک را تملک کند.
12- اخذ به شفعه هرگونه معامله ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد نسبت به مال مورد نظر انجام داده است باطل می نماید، همچنین مشتری در خصوص خرابی و ایرادات احتمالی که قبل از این عمل انجام شده است ضامن نمی باشد.
خلاصه
حق شفعه تنها محدود به اموال غیرمنقول می باشد که بین دو نفر مشترک می باشد، در این راستا شفیع می تواند با پرداخت مبلغی که معین شده اقدام به تملک مال مورد نظر بنماید.
برای کسب اطلاعات بیشتر و آشنایی با قوانین حق شفعه می توانید به اپلیکیشن حقوقی شهرداد مراجعه نمایید.